Rynek wtórny nieruchomości w Phuket wyprzedza nowe inwestycje – ceny i tempo sprzedaży mówią wszystko
Phuket, do niedawna symbol luksusowych willi sprzedawanych jeszcze przed rozpoczęciem budowy, przeżywa wyraźne przetasowanie na rynku nieruchomości.
W 2025 roku wyspa nie jest już areną dynamicznego boomu deweloperskiego, lecz miejscem, gdzie rynek wtórny wyraźnie przejmuje kontrolę nad segmentem pierwotnym.
Od boomu do korekty
Przez ostatnie lata Phuket przyciągało ogromny kapitał zagraniczny, zwłaszcza z Rosji i Chin. Inwestorzy masowo kupowali wille i apartamenty, często jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty.
Ceny rosły z miesiąca na miesiąc, a popyt wydawał się nie mieć końca. Jednak w 2025 roku sytuacja uległa zmianie.
Według Real Estate Information Centre (REIC) liczba nowych inwestycji spadła o ponad 74% rok do roku.
W pierwszej połowie 2025 roku na rynek trafiło zaledwie 298 nowych willi, a sprzedano tylko 231.
Oznacza to spadek tempa sprzedaży do 1,8% miesięcznie, wobec 5,5% rok wcześniej.
Przy obecnym tempie potrzeba ponad czterech lat, by wyprzedać istniejące zapasy, warte łącznie 73,7 miliarda bahtów.
Nadpodaż i błędy z czasów pandemii
Prezes Phuket Real Estate Association, Methapong Upatising, wskazuje, że spowolnienie to efekt błędnych założeń z okresu COVID-19.
Wielu deweloperów sądziło, że moda na luksusowe przenosiny bogatych obcokrajowców utrzyma się bez końca.
W efekcie powstała fala inwestycji w wille w cenach 10–40 mln bahtów, które dziś tworzą poważną nadpodaż.
„Początek roku był obiecujący, ale gdy liczba turystów z Chin spadła, rynek dosłownie stanął w miejscu” – wyjaśnił Methapong.
Najbardziej nasycone strefy wyspy
Analiza REIC pokazuje, że największe zmiany zachodzą w czterech kluczowych lokalizacjach:
- Thepkrasattri–Sri Sunthorn – najwyższa sprzedaż w pierwszej połowie 2025 r., ale też aż 924 niesprzedane wille. Wyczerpanie zapasów może potrwać 61 miesięcy.
- Kamala – mimo spadków, utrzymuje najlepszy wskaźnik absorpcji (6,8%), co oznacza, że rynek może oczyścić się w mniej niż rok.
- Bang Tao–Surin – dawniej strefa „milionerów”, dziś zmaga się z nadmiarem luksusowych willi powyżej 40 mln bahtów; sprzedaż ledwie 20 jednostek.
- Rawai Beach – skrajny przypadek stagnacji: sprzedaż w takim tempie oznacza aż 244 miesiące (ponad 20 lat) do wyczyszczenia oferty.
Tak duże różnice między lokalizacjami pokazują, że Phuket nie jest jednolitym rynkiem, a inwestorzy muszą dziś analizować każdy rejon osobno.
Rynek wtórny przejmuje inicjatywę
W czasie gdy rynek pierwotny walczy z nadpodażą, rynek wtórny cieszy się rekordowym zainteresowaniem i przejął już 63% udziału w sprzedaży.
Jego przewaga jest prosta – niższe ceny. W wielu przypadkach używane nieruchomości kosztują nawet o połowę mniej niż nowe, a często oferują większą powierzchnię.
Na przykład nowe apartamenty w tych samych lokalizacjach kosztują średnio 121 000 bahtów za m², podczas gdy jednostki z rynku wtórnego – tylko 68 000 bahtów.
Różnica w cenie, przy porównywalnym standardzie, sprawia, że kupujący coraz częściej wybierają gotowe i umeblowane nieruchomości zamiast nowych inwestycji „na planie”.
Nowa strategia dla deweloperów
Eksperci podkreślają, że luksusowe wille nadal mają wartość, jednak strategia sprzedaży musi się zmienić.
Ceny muszą być bardziej elastyczne, a oferta – dostosowana nie tylko do bogatych cudzoziemców, lecz także do tajskich inwestorów długoterminowych, którzy zwracają uwagę na realne wskaźniki zwrotu.
Najważniejszym wnioskiem z Phuket 2025 jest to, że spowolnienie nie wynika wyłącznie z sytuacji gospodarczej.
To raczej efekt błędnego przekonania, że luksusowy rynek nigdy się nie nasyci. Deweloperzy muszą więc zrozumieć nową rzeczywistość i inwestować bardziej świadomie.
Phuket wciąż ma potencjał, ale gra się zmieniła
Rynek nie załamał się, jednak punkt ciężkości przesunął się z nowych projektów na rynek wtórny.
Kupujący szukają realnej wartości i lepszego przelicznika ceny do metrażu.
Dla deweloperów i inwestorów to sygnał, że czas boomu „na wszystko” minął, a nadchodzi era selektywnego planowania i bardziej dojrzałych decyzji inwestycyjnych.
👉 Zobacz więcej informacji o nieruchomościach w Tajlandii w dziale Nieruchomości – TajlandiaPoPolsku.pl.
👉 Szukasz polskiego partnera nieruchomości w Tajlandii, sprawdź na ThaiPol.com – Nieruchomości i inwestycje.
